婚姻中的房产问题

崔常山

律师

1、父母出资为子女购房办理登记的 A、婚前。 一方父母出资购房，登记在自己子女名下的，认定为对自己子女的个人赠与，属于个人财产，除非父母明确表示赠与双方。 B、婚后。 一方父母出资购房，登记在自己子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，属于个人财产。 双方父母出资购房，登记在一方子女名下的，该房产认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，除非购房时另有约定。 房产确权归属的重点：父母出资购房的时间、房屋登记的时间和产权人、婚姻登记的时间、父母出资购房的出资比例及出资方式等。 2、父母出资为子女买房未登记的 A、婚前。 一方父母的购房出资视为对其子女一方的个人赠与，房产属于个人财产。 B、婚后 一方父母的购房出资视为对夫妻双方的赠与，房产属于夫妻共同财产。除非有证据证明父母明确表示赠与一方子女。 3、以父母自己名义签订房产买卖合同，并将房产所有权过户登记到子女一方名下的 A、婚前。 婚前过户的，房产属于个人财产。 B、婚后 婚后过户到出自父母一方子女名下的，视为个人赠与，属于个人财产；过户到双方名下的，认定为共同财产。 4、婚姻存续期间，取得一方父母单位房改房所有权 前提：用夫妻共同财产作为出资，购买以一方父母名义参加房改的房屋。 A、产权登记在一方父母名下。是其父母名下财产，不能作为夫妻共同财产，购买该房屋时的出资，可以作为借款债权处理。 B、产权登记在夫妻双方名下。视作一方父母放弃对房改房中所享受的个人福利（因自己参加房改，产生的职级、年龄、工龄等抵扣）后，对于夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产。 C、产权登记于夫妻一方名下。参照前款，视为对其子女的一方的个人赠与，属于个人财产。 5、婚前购房婚后共同还贷的 前提：一方婚前签订房产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，且房产登记于首付款支付方名下。 根据前面说的婚姻法的重要原则，属于婚前财产，归房产登记一方所有，同时尚未归还的贷款也成为其个人债务。 重点：双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。 可以参考的计算方式：根据增值前的原总房价，计算出共同还贷部分在总房价中的比例，用分割房产时估值的现总房价作为基数，倒推出共同还贷部分产生的增值，最后双方平分。 6、夫妻共同出资购买，产权登记在未成年子女名下的房产 此种情况不能简单视为对未成年子女的赠与，直接作为未成年子女的个人财产。 实际生活中，夫妻可能基于各种因素的考虑而将产权登记在未成年子女名下。在发生争议进入诉讼时，法院需要审查当事人的真实意思表示来确定真正的权利人，据此判断是否属于夫妻共同财产。 如果认定为未成年子女的财产，将由直接抚养未成年子女的一方作为监护人进行管理。 7、夫妻共有产权的争议解决 前提：房产属于夫妻共同财产，但双方对房产价值及产权归属有争议的。可以采取下列方式： A、双方都要房的，可以采取竞价取得的方式，出价高者得； B、一方要房的，但对价值补偿有争议的，通过双方认可的第三方评估机构按市场价格对房屋作出评估，用评估价值做相应的补偿； C、双方都不要房的，用双方认可的方式拍卖房屋，分割价款。